Różnice pomiędzy Wspólnotą a Spółdzielnią mieszkaniową?
Decydując się na zakup mieszkania stoimy przed wyborem – rynek pierwotny czy rynek wtórny? Niższa cena za m2 lokalu zachęca do zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Na co warto zwrócić uwagę z punktu formalnoprawnego zanim zdecydujemy się na zakup mieszkania?
Wspólnota czy Spółdzielnia Mieszkaniowa?
Przede wszystkim ustal czy w budynku funkcjonuje wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa. Niemal na pewno taką informację znajdziesz bezpośrednio przed wejściem do budynku, na tabliczce z oznaczeniem nieruchomości. Przy numerze bloku i adresie ulicy powinna być wskazana informacja czy budynek należy do wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej. Warto zapamiętać nazwę tego podmiotu.
Spółdzielnie najczęściej zarządzają więcej niż jednym budynkiem, są to zwykle większe podmioty niż wspólnoty mieszkaniowe. Wspólnoty mieszkaniowe mogą być utworzone dla jednej lub większej ilości nieruchomości. Często zatem w nazwie wspólnoty mieszkaniowej dostrzegamy nazwę dwóch ulic albo większą liczbę numerów klatek, niż ta w której oglądamy mieszkanie.
Na tabliczkach z oznaczeniem wspólnoty mieszkaniowej zazwyczaj umieszcza się także informację o administratorze nieruchomości. Zapamiętaj jego nazwę. Jest to podmiot, który zawodowo zajmuje się zarządzeniem nieruchomościami i jest odpowiedzialny za sprawy formalne we wspólnocie. Wiedza o administratorze nieruchomości przyda się, gdy będziesz chciał ustalić szczegółowe informacje dotyczące opłat za lokal, stanu technicznego budynku czy sytuacji finansowej wspólnoty mieszkaniowej. Możliwe jest, że wspólnotą mieszkaniową będzie zarządzać spółdzielnia mieszkaniowa, jako jej zarządca.
Prawo do lokalu
We wspólnotach mieszkaniowych wszystkie samodzielne lokale są wyodrębnione na własność. Oznacza to, że kupując mieszkanie będziesz właścicielem nieruchomości oraz nabędziesz współudział w częściach nieruchomości wspólnych. Każdy z właścicieli lokalu w danej wspólnocie ma prawo do określonego w ułamku współudziału w częściach wspólnych, czyli w gruncie, klatkach schodowych, strychu, suszarni, wózkowni i innych podobnych pomieszczeniach, z których mogą korzystać wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej. Każdy wyodrębniony lokal we wspólnocie mieszkaniowej powinien posiadać założoną księgę wieczystą. Przed zakupem nieruchomości koniecznie zapytaj sprzedającego o numer księgi wieczystej. Będzie to przydatne na dalszym etapie weryfikowania nieruchomości.
Sytuacja jest bardziej skomplikowana w przypadku spółdzielni mieszkaniowych. Nie każdy lokal w spółdzielni musi posiadać założoną księgę wieczystą. Niektóre lokale mogą być własnością samej spółdzielni mieszkaniowej. Możesz nabyć albo prawo odrębnej własności (podobnie jak we wspólnocie mieszkaniowej) albo prawo do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono jednak ograniczonym prawem rzeczowym, a nie prawem własności. Oznacza to, że kupując spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie stajesz się właścicielem nieruchomości i współwłaścicielem części wspólnych w nieruchomości. Decydując się na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu warto upewnić się czy prawo w całości przysługiwało sprzedającemu. Jeżeli dochodzi do zbycia ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, to pozostali współuprawnieni do tego prawa mają zastrzeżone ustawowe prawo pierwokupu. Naruszenie przepisów dotyczących prawa pierwokupu może skutkować nieważnością umowy sprzedaży udziału w spółdzielczym prawie do lokalu.
Z uwagi na fakt, że nie wszystkie lokale w spółdzielni mieszkaniowej posiadają założoną księgę wieczystą, warto skorzystać z pomocy adwokata, który pomoże ustalić stan prawny mieszkania, które planujemy kupić.
Zebrania członków
Członkiem wspólnoty mieszkaniowej stajesz się z mocy prawa, nie musisz starać się o członkostwo. Kupując mieszkanie w zasobach spółdzielni nie zawsze automatycznie zostaniesz członkiem spółdzielni mieszkaniowej.
Członkostwo jest istotne, jeśli w przyszłości chcesz brać czynny udział w podejmowaniu decyzji dotyczących wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Wspólnoty działają w oparciu o przepisu Ustawy o własności lokali. Organami wspólnoty są zarząd i zebranie ogółu właścicieli. Natomiast spółdzielnie mieszkaniowe działają w oparciu o Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych i Ustawę prawo spółdzielcze. Organami spółdzielni jest zarząd, rada nadzorcza i walne zgromadzenie. Członkowie mogą uczestniczyć w zebraniach i być powoływani do organów decyzyjnych wspólnoty lub spółdzielni. Będąc członkiem wspólnoty lub spółdzielni zyskujesz także prawo do zaskarżania do sądu uchwał podejmowanych przez organy.
Kancelaria Gaweł Adwokaci zajmuje się obsługą wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Reprezentuje również mieszkańców w sporach o uchylenie lub stwierdzenie nieważności uchwał organów.
Zapraszamy do kontaktu. Właściwa weryfikacja stanu prawnego lokalu przed jego zakupem pozwala uniknąć sporów sądowych w przyszłości.
Gaweł Adwokaci || Adwokat Gliwice || wspólnota mieszkaniowa || spółdzielnia mieszkaniowa || prawo nieruchomości || prawo lokalowe || prawo spółdzielcze || zakup mieszkania || Adwokat nieruchomości